Para empezar,
debemos explicar qué es un elemento común. La ley define los elementos comunes
como aquellos que son inherentes a todas las viviendas, no siendo susceptibles
de un uso individualizado ni de una división: vuelo, suelo, cimentaciones,
pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, corredores,
cubiertas, canalizaciones, servidumbres… Pero ¿qué pasa cuando, por título
constitutivo o decisión en Junta, se le atribuye el uso particular de una de
estas zonas a un propietario singular? Es la pregunta que la mayoría de
propietarios se hace cuando hablamos de su terraza enclavada dentro de los límites
de la terraza/cubierta comunitaria.
Según la LOPH incluida dentro del
Libro V del Codi Civil de Catalunya, para conocer quién debe hacerse cargo de
aquellos gastos de reparación, conservación y modificación de un elemento común
de uso privativo debemos tener en cuenta tanto lo que dispone la Ley como lo que dice el título
constitutivo, los estatutos u otros acuerdos comunitarios.
Dentro del libro
V, en el capítulo III, sección segunda, que comprende los artículos 553-33
hasta 553-47 sobre elementos privativos y comunes, se nos dice que las
responsabilidades pueden ser de uno, otro o ambos.
“art 553-38 (…)
1. Los propietarios de elementos privativos tendrán
que conservarlos y mantenerlos en buen estado, paredes adentro y mantener los
servicios e instalaciones que en ellos se emplacen.
2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de
conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido son a
cargo de los propietarios que la gozan. Las reparaciones que se deben a vicios
de la construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a
reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, a
menos que sea por un MAL USO (…)”.
Pero, en cuanto a
lo que las terrazas comunes de uso privativo se refiere hay que destacar que, la
jurisprudencia existente y las fuentes consultadas, coinciden en que lo
importante no es saber quién posee la titularidad de la terraza, si la
comunidad o el propietario, tampoco es imprescindible conocer si los gastos son
ordinarios o extraordinarios, sino que lo que de verdad es importante es
conocer la naturaleza del gasto que hay que realizar. Por tanto, la clave está
en saber el ORIGEN DEL DESPERFECTO.
Por tanto, vamos
a recapitular y a poner en orden algunas ideas sobre las terrazas superiores de
uso privativo:
“La conservación
y mantenimiento de todo aquello que pase dentro del recinto de uso privativo
corresponde al propietario que goza de uso y disfrute, a menos que sea un
desperfecto provocado por alguna actividad u obra realizada con carácter comunitario.
Por ejemplo: si un propietario juega a pelota dentro de su terraza y un trozo
de pared se ve dañado, será responsabilidad del propietario; en cambio, si la
comunidad decide vallar las terrazas superiores y uno de los elementos se
desprende (por cualquier motivo ajeno a las personas físicas), es de obligación
para la comunidad reparar el daño causado sea dentro del elemento común como
del elemento común de carácter privativo”.
Hay que tener en
cuenta que no podemos prever la gran cantidad de VARIABLES que pueden aparecer
dentro de este tema, así que sería conveniente siempre, apoyarse en la Ley , pero tratar de imponer la
lógica y tratar cada tema de forma individualizada. Por poner un ejemplo en el
que tanto comunidad como propietario tuviera que hacerse cargo de un gasto
relativo a un elemento común de uso privativo, supongamos: “un propietario
decide poner una antena propia de tv en una terraza superior, sobre un elemento
que es comunitario. Con el paso del tiempo, la pared donde se enclava la antena
se va resquebrajando y el soporte de la antena también. ¿Quién debe
responsabilizarse de este tipo de arreglo? Ambas partes parecen estar
perjudicadas y la comunidad puede decir que la pared se ha visto dañada por el
efecto de la antena y, el propietario puede decir que es un problema de la
estructura el que ha afectado al soporte. En última instancia si las partes no
llegan a un acuerdo se debería acudir a un perito imparcial que estipulara
quiénes son los responsables y en qué medida. Pero lo normal sería llegar a un
acuerdo común. Ambas partes se ven perjudicadas y nunca sabremos qué fue antes,
si el huevo o la gallina. Lo justo sería solicitar un presupuesto de la
reparación y ver qué coste tendría el arreglo, viendo la parte que
correspondería al elemento afectado de la comunidad y siendo separado del coste del
elemento del propietario. Siempre hablando de los costes básicos, con los
materiales y trabajos más parecidos a lo que ya hay y no deteniéndose en
“florituras”. Otra opción, la más extendida y vista en jurisprudencia, es la de
solicitar un presupuesto de los trabajos en conjunto en un empresa que pudiera
realizar el trabajo completo y partir al 50% (o 40-60 dependiendo de los
trabajos a realizar)”.
De esta manera,
podemos ver que la cantidad de variables y la complejidad de los temas a tratar
hace que los administradores cada vez operemos más como mediadores entre las
diferentes partes además de las funciones que nuestro trabajo ya implica de por
sí. La clave del éxito es conseguir que haya un buen entendimiento entre el
propietario y el resto de su comunidad, alentar al respeto y la empatía e
intentar que haya un ambiente general colaborativo. No sería la primera vez
que, aún y corresponderle por Ley a un propietario la impermeabilización de su
propia terraza, la Comunidad
ha decidido impermeabilizarla aprovechando las obras en el resto de terraza
comunitaria e imputar los gastos al conjunto de la comunidad.
Bibliografía
- Llibre V del Codi Civil de Catalunya
- Barceló Doménech, J., “La reparación de las terrazas
de los áticos en el Régimen de Propiedad Horizontal”, Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario, 726 (2011) pp.1883 y ss.
- Álvarez Sánchez, J.I., “Las terrazas”, Revista Sepin,
julio 2005
- STC Audiencia provincial de Madrid, Valladolid,
Palmas y Zaragoza
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